पारंपरिक व्यवस्था की कठिनाइयां और आधुनिक उपाय

बीते समय में अचल संपत्ति का पंजीकरण करवाने के लिए नागरिकों को लंबे समय तक सरकारी कार्यालयों में धक्के खाने पड़ते थे। दस्तावेजों का विशाल ढेर, भ्रष्ट आचरण की व्यापकता और जाली कागजातों का भय निरंतर मंडराता रहता था। अनेक अवसरों पर तो पंजीकरण की प्रक्रिया पूर्ण होने में सप्ताहों या महीनों का वक्त गुजर जाता था। किंतु अब सरकार ने संपूर्ण कार्यविधि को डिजिटलीकृत कर दिया है जिसके फलस्वरूप क्रेता एवं विक्रेता दोनों ही अपने घर में बैठकर अपना कार्य सुगमता से निपटा सकते हैं। यह परिवर्तन रियल्टी उद्योग में पारदर्शिता स्थापित करने की राह में एक विशाल कदम माना जा रहा है।

सरकार ने रजिस्ट्रेशन बिल 2025 के तहत इन प्रावधानों को क्रियान्वित किया है। भूमि संसाधन विभाग ने इस पहल को समूचे राष्ट्र में लागू करने का दायित्व उठाया है। उत्तर प्रदेश, बिहार एवं दिल्ली समेत अनेक प्रदेशों में ये नवीन प्रावधान पूर्णरूपेण चालू हो चुके हैं और धीरे-धीरे शेष राज्य भी इसे अंगीकार कर रहे हैं। इन प्रावधानों का सबसे महत्वपूर्ण लाभ यह होगा कि भूमि संबंधी झगड़े घटेंगे और नकली पंजीकरण पर पूर्णतः अंकुश लग पाएगा।

आधार एवं बायोमेट्रिक की आवश्यकता

नवीन व्यवस्था के अंतर्गत सरकार ने आधार कार्ड को अपरिहार्य बना दिया है जिससे व्यक्ति की पहचान पूर्णतः निश्चित हो सके। बायोमेट्रिक परीक्षण के जरिए उंगलियों के निशान और चेहरे की पहचान तकनीक से व्यक्ति की वास्तविक पहचान की तस्दीक की जाएगी। इसके अतिरिक्त संपूर्ण कार्यविधि का वीडियो रिकॉर्ड करना भी अनिवार्य कर दिया गया है जिससे किसी भी प्रकार की छल-कपट की आशंका को पूर्णतः समाप्त किया जा सके। यह सुरक्षा इंतजाम यह निश्चित करता है कि कोई भी व्यक्ति किसी अन्य के नाम पर अथवा जाली दस्तावेजों के साथ अचल संपत्ति का पंजीकरण नहीं करवा सकता।

केंद्रीय सरकार ने समस्त प्रांतीय सरकारों को स्पष्ट दिशानिर्देश जारी किए हैं कि वे अपने-अपने पोर्टल पर ये सुविधाएं मुहैया कराएं। स्टांप शुल्क का इंटरनेट माध्यम से भुगतान अब अत्यंत सरल हो गया है और नागरिक यूपीआई, नेट बैंकिंग अथवा अन्य डिजिटल साधनों से सुगमता से भुगतान कर सकते हैं। नकदी लेनदेन को पूर्णतः निरुत्साहित किया गया है जिससे काले धन पर भी नियंत्रण स्थापित होगा।

आवश्यक कागजातों की सूची एवं उनकी प्रासंगिकता

अचल संपत्ति के पंजीकरण हेतु पांच प्रमुख कागजात अत्यंत जरूरी हैं। सर्वप्रथम आधार कार्ड अथवा कोई अन्य सरकारी पहचान पत्र की आवश्यकता होती है। दूसरा महत्वपूर्ण कागजात पैन कार्ड है जो कर संबंधी औपचारिकताओं के लिए अपरिहार्य है। तीसरे स्थान पर स्वामित्व सिद्ध करने वाले पुराने दस्तावेज जैसे खाता-खतौनी अथवा अन्य मालिकाना कागजात आते हैं। चौथा आवश्यक प्रलेख पते की पुष्टि के रूप में विद्युत अथवा जल का बिल होता है।

पांचवां और अंतिम आवश्यक दस्तावेज सर्किल दर अथवा संपत्ति मूल्यांकन प्रमाणपत्र है। इन समस्त कागजातों को स्कैन करके इंटरनेट पोर्टल पर अपलोड करना होता है। यदि इनमें से कोई भी प्रलेख अनुपस्थित है तो आवेदन को तत्काल अस्वीकृत कर दिया जाता है। सरकार ने विशिष्ट सॉफ्टवेयर की सहायता से दस्तावेजों की जांच की कार्यविधि को अत्यंत द्रुतगामी और सटीक बना दिया है जिससे जाली कागजातों की पहचान सुगमता से हो जाती है।

पंजीकरण की सहज कार्यविधि

नवीन व्यवस्था के अंतर्गत पंजीकरण करवाने के लिए सर्वप्रथम अपने प्रांत के भूमि रजिस्ट्री पोर्टल पर जाना होता है। वहां इंटरनेट आवेदन भरकर समस्त आवश्यक कागजात अपलोड करने होते हैं और आधार कार्ड को जोड़ना होता है। इसके उपरांत निकटस्थ बायोमेट्रिक केंद्र पर जाकर उंगलियों के निशान और चेहरे की पहचान की प्रक्रिया पूर्ण करनी होती है। वीडियो कॉल के जरिए क्रेता, विक्रेता और दो साक्षियों की रिकॉर्डिंग की जाती है जिससे संपूर्ण कार्यविधि की पारदर्शिता सुनिश्चित होती है।

अंतिम चरण में स्टांप शुल्क और पंजीकरण फीस का इंटरनेट भुगतान करना होता है। समस्त औपचारिकताएं पूर्ण होने के उपरांत डिजिटल प्रमाणपत्र ईमेल पर प्रेषित कर दिया जाता है जिसका प्रिंटआउट भी प्राप्त किया जा सकता है। संपूर्ण कार्यविधि अब मात्र एक से दो दिवस में पूर्ण हो जाती है जबकि पूर्व में इसमें अनेक सप्ताहों का समय व्यतीत हो जाता था।

सरकार की ओर से प्रदान की जा रही सुविधाएं

सरकार ने नागरिकों की सुविधा हेतु विशेष हेल्पलाइन नंबर जारी किए हैं जहां कोई भी व्यक्ति अपनी समस्या अथवा प्रश्न पूछ सकता है। प्रत्येक प्रदेश में विशेष प्रशिक्षण केंद्र भी स्थापित किए गए हैं जहां नागरिकों को डिजिटल पंजीकरण की कार्यविधि सिखाई जाती है। निर्धन और आर्थिक रूप से दुर्बल वर्ग के लोगों के लिए अनुदान के तहत स्टांप शुल्क में रियायत की व्यवस्था भी की गई है। डिजिटल लॉकर की सुविधा से नागरिक अपने पुराने अभिलेख सुगमता से जांच सकते हैं।

स्वामित्व अथवा भूलेख पोर्टल के माध्यम से भूमि की संपूर्ण जानकारी निःशुल्क प्राप्त की जा सकती है। केंद्रीय सरकार ने इस योजना के लिए सौ करोड़ रुपये का विशिष्ट कोष आवंटित किया है जिससे सॉफ्टवेयर का निर्माण और नागरिकों को प्रशिक्षण देने का कार्य संचालित हो रहा है। ग्रामीण क्षेत्रों में जहां लोग प्रौद्योगिकी से कम परिचित हैं वहां मोबाइल वैन प्रेषित की जा रही हैं जो घर-घर जाकर नागरिकों को इस नवीन व्यवस्था के विषय में जानकारी प्रदान करती हैं।

क्रेताओं और विक्रेताओं को प्राप्त होने वाले लाभ

नवीन व्यवस्था से क्रेताओं को सबसे बड़ा लाभ यह प्राप्त होगा कि वे धोखाधड़ी और छल-कपट से पूर्णतः संरक्षित रहेंगे। अचल संपत्ति का स्वामित्व हमेशा स्पष्ट रहेगा और भविष्य में किसी विवाद की संभावना नहीं रहेगी। प्रॉपर्टी की बिक्री तीव्रता से होने के कारण कीमतें भी स्थिर रहने की आशा है। विक्रेताओं के लिए भी यह व्यवस्था अत्यंत लाभदायक है क्योंकि उनके कागजात शीघ्र क्लियर हो जाते हैं और किसी बिचौलिए की आवश्यकता नहीं पड़ती।

पारदर्शिता बढ़ने से क्रेता और विक्रेता दोनों के मध्य विश्वास सुदृढ़ होता है। समग्र रूप से रियल एस्टेट में निवेश करना अब अत्यंत सरल और विश्वसनीय हो गया है। छोटे निवेशक भी अब बिना किसी भय के संपत्ति में निवेश कर सकते हैं और उन्हें यह भरोसा रहेगा कि उनका धन सुरक्षित है। इस व्यवस्था से न्यायालयों में भूमि संबंधी मुकदमों की संख्या में भी कमी आने की प्रत्याशा है।

संभावित बाधाएं और उनके निवारण

ग्रामीण क्षेत्रों में अभी भी इंटरनेट की कमी एक विशाल चुनौती बनी हुई है किंतु सरकार द्रुतता से ब्रॉडबैंड कनेक्टिविटी विस्तारित कर रही है। जिन क्षेत्रों में इंटरनेट की सुविधा नहीं है वहां के नागरिक कॉमन सर्विस सेंटर की सहायता ले सकते हैं। प्रथम बार डिजिटल कार्यविधि अपनाने में कुछ नागरिकों को भ्रांति हो सकती है किंतु इसके लिए सरकार ने ट्यूटोरियल वीडियो और हेल्प डेस्क की व्यवस्था की है। धीरे-धीरे नागरिक इस नवीन प्रौद्योगिकी से परिचित हो जाएंगे और स्वयं ही अपना कार्य कर सकेंगे।

कुछ प्रदेशों में इस व्यवस्था को क्रियान्वित करने में थोड़ी विलंब हो रही है किंतु केंद्रीय सरकार निरंतर निगरानी कर रही है। अनुमान है कि मार्च 2026 तक संपूर्ण देश में यह नवीन व्यवस्था पूर्णरूपेण लागू हो जाएगी। सरकार का लक्ष्य है कि कोई भी नागरिक इस सुविधा से वंचित न रहे और सभी को इसका पूर्ण लाभ प्राप्त हो सके।

भूमि एवं मकान के पंजीकरण के ये नवीन प्रावधान भारत में अचल संपत्ति लेनदेन को पूर्णतः आधुनिक और पारदर्शी बना देंगे। आम आदमी को इससे सर्वाधिक लाभ होगा क्योंकि अब उन्हें न तो भ्रष्टाचार का सामना करना पड़ेगा और न ही कागजी कार्रवाई में परेशानी होगी। पारदर्शिता से देश की अर्थव्यवस्था सुदृढ़ बनेगी और रियल एस्टेट क्षेत्र में विदेशी निवेश भी बढ़ेगा। समस्त नागरिकों को चाहिए कि वे इस नवीन व्यवस्था को शीघ्रातिशीघ्र अपनाएं और सुरक्षित तरीके से संपत्ति का लेनदेन करें।